IMMOBILI: INVESTIMENTO E GESTIONE INTEGRATA

Il mercato degli immobili

Trattandodi immobili in genere si presta attenzione al prezzo, alla location, alle prospettive di rivalutazione, ma si rivolge poca attenzione, dopo l’acquisto, alla gestione dell’immobile nel tempo e all’insieme dei processi che possano migliorare la qualità della vita degli utenti, intesi sia come inquilini sia come cittadini di un’area urbana.

Il complesso delle operazioni di manutenzione ordinaria programmata, l’ottimizzazione dei servizi utilizzati, la valorizzazione tramite migliorie sono quasi sempre ignorate.

Eppure un’attenta gestione può consentire importanti risparmi, per esempio sulle spese condominiali se si parla di piccole proprietà, e rivalutazione del valore dei patrimoni immobiliari, fondamentale per tutti, soprattutto per gli investitori professionali.

Le prospettive future

La gestione integrata di queste attività si definisce tecnicamente Facility Management, e rappresenta un mercato in crescita dell’1,25% l’anno e che avrà necessità di altri 5.000 manager specialisti nel breve periodo per le aziende del settore.

ImprESA_gestione_immIl risparmio sulle spese di gestione arriva fino al 20% l’anno, mentre la rivalutazione dell’immobile arriva anche al 10%“, riporta uno studio effettuato dalla Ifma-Italia (International Facility Management Association).

“Basti pensare ai servizi di portineria, di pulizia, e alle utenze: se acquistati da un unico soggetto è possibile offrire il miglior servizio, beneficiando delle economie di scala. Lo stesso accade per le opere di manutenzione ordinaria, che evitano il ricorso a quelle straordinarie, ben più costose.

Allargando la visione, si passa all’intero territorio circostante: illuminazione, viabilità, fognature. Tutti servizi ritenuti indispensabili e che incidono sulla qualità della vita e sul valore degli immobili. E’ allora indispensabile che la gestione sia affidata a operatori specializzati”.

Un nuovo mercato

Su questa linea si muovono anche gli operatori più importanti del comparto, con soluzioni mirate alla gestione degli edifici e alla centralizzazione dei servizi. Conti alla mano, il valore degli immobili detenuti dai fondi immobiliari è oggi di circa 55 miliardi di euro, il valore delle attività di property e facility vale 5 miliardi l’anno. Complessivamente il valore delle ristrutturazioni sul patrimonio privato esistente è di 40 miliardi l’anno (tracciato ufficialmente perché sono state richieste detrazioni fiscali).

Questo è il mercato del futuro: non più costruzioni nuove ma ristrutturazioni e gestione dell’esistente. La proposta è vantaggiosa per tutti perché i proprietari sono contenti di pagare il servizio, visto che il valore dell’immobile aumenta e calano i costi di gestione.

Per esempio, un condominio ristrutturato e reso efficiente anche dal punto di vista energetico, in 7 anni può recuperare per intero l’investimento e rivalutare l’immobile del 20%. Questo conferma il fatto che l’amministratore di condominio deve diventare il manager dell’immobile, che gestisce davvero lo stabile come fosse un’azienda.

I patrimoni immobiliari

ImprESA_gestione_highSe dal micro si passa al macro il concetto resta lo stesso, visto che il mercato dei servizi ai grandi patrimoni immobiliari sembra essere in forte espansione.

La crisi, che ha messo i servizi al centro dell’attenzione, ha aumentato la domanda di attività che facciano crescere il valore degli immobili, dalla progettazione alla gestione amministrativa fino ai grossi interventi di riqualificazione.

Prima il gain era dato dalla compravendita e quindi non era interessante effettuare altri interventi, oggi, invece, la proprietà ha interesse a valorizzare gli immobili in portafoglio perché apre alle locazioni, un mercato liquido ed efficiente.

Se l’immobile è efficiente può spuntare un canone maggiore. La centralità dei servizi continuerà anche dopo la crisi, perché ora si comprende che il valore è dato dalla gestione. Rispetto al passato la leva finanziaria sarà inferiore e l’inflazione bassa, quindi il valore del patrimonio crescerà solo con il miglioramento delle strutture.

Conclusioni

In Italia, secondo uno studio Cresme, il 75% degli immobili si trova nelle classi energetiche meno performanti: E, F e G. A Milano, per esempio, 1,5 milioni di metri quadrati sono sfitti, condizione dovuta sicuramente alla crisi ma anche all’inadeguatezza dello stock nel soddisfare la richiesta: gli immobili efficienti, infatti, sono sempre preferiti, anche se più costosi. L’immobile ora si ripensa perché la concorrenza è molto forte, motivo per cui gli immobili obsoleti non troveranno più mercato”.

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